Förutsättningar

Allmänna förutsättningar

För Bygganalys system gäller följande allmänna förutsättningar:

• Upphandlingsform: öppen, annonserad upphandling.
• Entreprenadform: generalentreprenad
• Ersättningsform: fast pris med indexreglering
• Kostnadsläge är 2010-04-01.
• Alla prisuppgifter är exklusive mervärdesskatt och anges i svensk valuta (SEK).
• Angivna priser avser Stockholmsområdet. För övriga landet, se under Regionala kostnadsskillnader nedan.

Mätregler

För att man skall kunna jämföra kostnader måste man noga definiera förutsättningarna för kostnadsberäkningen. En viktig förutsättning är att man mäter areorna på samma sätt, och för detta finns en svensk standard - SS 21054-2009

Projektgeometri

Geometrin för ett projekt beskrivs med sju värden:

• UMA - Utvändig markarea
• BYA - Byggnadsarea
• BTA - Bruttoarea
• BTK - Bruttoarea källare
• BTV - Bruttovolym
• YUM - Ytterväggsarea under mark (brutto)
• YOM - Ytterväggsarea ovan mark (brutto)

Regionala kostnadsskillnader

Kostnadsskillnaderna mellan att bygga på olika orter i landet beror i huvudsak på skillnader i transportkostnader och arbetskostnader samt på kostnader beroende av klimattypen. Vid normala och väl planerade byggprojekt är kostnadsskillnaderna beroende på geografiskt läge av marginell betydelse.

För en grov justering av priserna i förhållande till Stockholmspriserna kan följande ortskoefficienter användas:

Malmö 0,90
Göteborg 0,95
Norrköping 0,95
Stockholm 1,00
Sundsvall 0,95
Luleå 1,00

För trånga innerstadstomter justeras priserna lämpligen uppåt med 5 %, d.v.s. med faktorn 1.05.

Objektstyp

Entreprenadkostnaden påverkas förstås av om ett objekt innehåller upprepningseffekter. Det vanliga exemplet är bostadsområden med många likadana lägenheter och samma våningshöjd på husen. Detta påverkar framför allt arbetskostnaderna, men minskar även materialspillet. Upprepningseffekten påverkar dock den totala kostnaden endast marginellt.

Objektstorlek

Objektstorleken har betydelse framför allt när det gäller mindre objekt. För objekt med över 3 000 m2 BTA påverkas kostnaderna endast obetydligt av storleken. Vid så stora objekt erhåller man de normala rabatterna, dessutom ligger kostnaderna för etablering och arbetsledning inom normalområdet. Vid små objekt, mindre än 1 000 m2, stiger kostnaderna väsentligt och skillnaderna mellan objekten kan bli stora.

Geometri och kvalitet

Byggnadernas geometri, t ex antal våningar, planlösningar, husbredd och hushöjd och fasadernas "skrynklighet", är den viktigaste förklaringen till spridningen i kostnader mellan olika objekt. Inverkan av skillnaderna i geometri är inte alltid så omedelbart synlig som t ex den som kommer sig av skillnaderna i kvalitet.

Valet av kvalitetsnivå på ingående material påverkar självklart kostnaderna, men det är också så att vissa byggdelar i detta avseende har större betydelse än andra. Arkader, terrasser och inglasningar är exempel på byggdelar där materialvalet kan ge huset en hög kvalitet, men som också kostar mycket. Valet av kvalitetsnivå i utformningen av de tekniska installationerna påverkar också väsentligt totalkostnaderna.

Marknadsläge

Byggkostnaderna under 2008-2009 fortsatte uppåt trots den svaga marknaden, dock inte i samma omfattning som åren dessförinnan då kostnaderna ökade väsentligt mer än KPI.

Vår erfarenhet från gångna åren visar att vi har två marknadssegment med olika kostnadsutveckling:
• ett segment bestående av de stora byggentreprenörerna som har kapacitet att medverka i upphandlingar > 500 MSEK
• ett andra segment bestående av små och medelstora entreprenader där även de mindre entreprenörerna agerar

Det förra visar en större ökning än det senare under senaste åren.

Vi har även sett en hårdare konkurrens (fler anbud) i de mindre entreprenaderna vilket återspeglats i anbudssummorna. I vissa entreprenader/regioner har byggherrarna t o m till och med sett sjunkande priser.

Totalt sett över åren 2008 – 2009 ökade dock byggkostnaderna för byggherrarna.

För kommande åren är efterfrågan av byggkapacitet större än tillgången vilket, enligt vår bedömning, innebär att priserna kommer att fortsätta gå upp under 2010 och att ”bygginflationen” skjuter ordentlig fart under 2011 som en följd av kapacitetsbrist. Ökningen kan i vissa regioner uppgå till 2-3 x KPI om de planerade bygginvesteringarna genomförs.

De lokala förutsättningarna inom vissa regioner ger dock förutsättningar för annan prisutveckling än den utveckling vi förväntar oss i de ”prissättande” regionerna.