Inledning

Allmän information

Bygganalys har under många år använt och sålt datasystem och register för att underlätta kalkylarbetet inom bygg-/ anläggningsbranschen. Att utföra kalkyler kräver intresse samt byggteknisk och byggekonomisk kunskap. Vår förhoppning är att teoridelen i Calc Net skall vara ett bra hjälpmedel för Dig i Ditt kalkylarbete och förhoppningsvis även öka Dina kunskaper inom byggekonomiområdet.

Syfte

Syftet med teoridelen är att ge en bred prisinformation, anpassad till de olika behovsnivåer som finns inom byggsektorn. Behovet av prisinformation tillgodoses inom vida gränser. Det kan gälla att bedöma kostnaden för ett helt projekt, att få fram skillnaden i kostnader för olika alternativ, t.ex. för grundläggning, eller att få fram detaljkostnaden för beläggning med kopparplåt på tak.

Bygganalys har bedömt det som viktigare att visa på hela spännvidden i valet mellan olika kvalitetsnivåer, t.ex. från ett vanligt smidesräcke till ett glasat bronsräcke, än att vara fullständiga i onödan genom att redovisa en massa prisuppgifter på kvalitets- och kostnadsmässigt likvärdiga material.

Prisuppgifter och deras variationer

I prisboken definieras prisuppgiften på produkterna i vissa fall med både fabrikatsnamn och artikelnamn. Detta underlättar nämligen jämförelsen med alternativa fabrikat och artiklar.

Systemet serverar inga jämförande kostnader mellan olika projekt. Det är nämligen svårt, eftersom det finns så många variabler som påverkar kostnaderna. Det krävs detaljerad information om båda de projekt som skall jämföras för att man skall få någorlunda rättvisande jämförelser. Systemet erbjuder en teknik, men det är användaren som måste stå för alternativval och bedömningar.

Variationerna mellan normala och extrema, d.v.s. höga kostnader, är så stora, att man endast skapar osäkerhet genom att i ett system ange hela spännvidden. Så kan t.ex. normalkostnad GE (generalentreprenadkostnad) för kontorsbyggnad anges till 13 000 kr/m2 BTA (bruttoarea). Ytterlighetsfall kan vara t.ex. en meter bred tillbyggnad av en butik, kostnad 40 000 kr/m2 BTA eller en glasad förbindelsegång två våningar över mark, kostnad 50 000 kr/m2 BTA.

Bygg- och fastighetsekonomi

En investering i byggnader görs ytterst för den nytta användaren har av byggnaderna. Även i de fall användaren är lika med investeraren uttrycks numera nyttan i de flesta fall genom en hyra (ibland internhyra).
Det gäller allt som ryms i byggnader, från bostäder, kontor och butiker till industrier, konserthus och operationssalar.

Hyresintäkterna måste relateras till de kostnader som en byggnad för med sig i form av räntor på lånat kapital för investeringen, driftkostnad m.m., men även till värdeförändringen av fastigheten. Skillnaden ger uttryck för om investeringen är lönsam och det är det enda mått vi kan använda vid jämförelser med andra slag av investeringar, eller andra alternativa handlingssätt, t.ex. att hyra lokaler som redan finns i stället för att bygga nya.

Riskbedömning - Lönsamhetsförbättring

I en bygg- och fastighetsekonomisk analys måste förstås också alltid ingå en riskbedömning av t.ex. säkerheten i finansieringen (är det egna kapitalet tillräckligt?), säkerheten i entreprenörledet (får vi färdigbyggt?) och säkerheten i hyresintäkterna (är hyresgästerna solida?).

Det finns stora möjligheter att förbättra lönsamheten i en investering i byggnader genom att optimera själva bygginvesteringen (husutformning, läge m.m.) och genom ett mer professionellt handhavande av de bygg- och fastighetsekonomiska frågorna.

Investeringskostnadens betydelse

Den årliga kostnaden för en lokal eller en bostadslägenhet består i huvudsak av:

• kapitalkostnader
• driftkostnader
• underhållskostnader

Kapitalkostnaden är normalt den klart största av dessa. Kapitalkostnadens andel av totalkostnaden är vanligtvis 50-70%.

Detta visar med all önskvärd tydlighet att en optimering av investeringskostnaden är angelägen inför ett byggprojekt. Dessutom är ju investeringen endast möjlig att påverka innan produktionen genomförs, men ej efter!

Flera olika besparingsmöjligheter skall självfallet tas till vara - det ena goda förtar inte det andra - men det är viktigt att göra prioriteringar i proportion till de kostnadseffekter som kan uppnås. T.ex. kan en besparing på investeringen på några % eller en räntesänkning på 0,5% ge lika stor effekt som hela värmekostnadsandelen av driftkostnaderna.

Optimera bygginvesteringen

De variabler som är direkt knutna till investeringen och som bör beaktas när man skall optimera en bygginvestering är:

Exploateringsgraden, investeringsekonomin, intäktsgeometrin, verksamhetsekonomi och köptekniken.

Här följer några enkla tumregler för de olika variablerna:

Exploateringsgraden: Den viktigaste aspekten för lönsamheten i en bygginvestering är att utforma byggnaderna med hänsyn till de variabler som styr intäkterna och så att exploateringsgraden anpassas till nuvarande markvärde och hyresnivå. En hög exploatering kan motiveras av höga markvärden.

Investeringsekonomi: Omsorg vid utformningen av byggnaden, så att användningen av de dyrbara byggdelarna optimeras, ger stora möjligheter till att öka lönsamheten. Så kan t.ex. ytterväggsmängden uttryckt som andel av bruttoarean (BTA) i olika projekt variera mellan 40% och 90% och priset för olika ytterväggar kan variera från 1 500 kr/m2 till 7 500 kr/m2.

Skillnaden mellan två olika projekts ytterväggskostnader överstiger ibland hela kostnaden för VVS- och Elinstallationerna. Det lönar sig således att tänka i alternativ.

En analys av byggnadsarean (BYA) i förhållande till bruttoarean ger svar på frågor om hur t.ex. kostnaderna för grundläggning, yttertak och terrasstak belastar investeringen. Svåra grundläggningsförhållanden motiverar att man bygger flera våningar, eftersom grundläggningskostnaden i mycket högre grad är beroende av byggnadsarean än av antal våningar.

Intäktsgeometri

Intäktsarean (uthyrningsbar area) är en faktor som man ägnar alltför lite intresse åt under projekteringen, och dessutom alltför sent. Vanligt är också att det under projekteringen inträffar ett antal "oförutsedda" händelser, vilka konstigt nog nästan alltid betyder minskad intäktsarea.

Det finns exempel på kontorshus som har en intäktsarea på mindre än 60% av bruttoarean. Dessa investeringar blir aldrig lönsamma. Ett annat exempel på ekonomiskt halsbrytande intäktsgeometri är att utforma bostadshus så smala som 10 m i tre våningar och utformade som s.k. tvåspännare. Den kvalitetsnivån kan motiveras endast om man kan ta ut motsvarande högre hyror.

Verksamhetsekonomi

En byggnad uppförs och byggs om för den verksamhet som ska bedrivas i byggnaden. Trots denna självklarhet är det tyvärr ofta så att verksamhetens krav slår igenom dåligt i projekteringen. Så kan t.ex. en felplacerad varumottagning medföra risk för svinn eller att verksamheten kräver fler anställda. Ett annat exempel är att bostadsförrådens placering inne i bostaden inte har tillkommit på hyresgästernas önskemål, utan styrs av en föråldrad metod för hyressättning. Verksamhetsekonomin kan inte optimeras så enkelt som genom att "sätta in" nyttjarna i projekteringen. Det måste till ett nytänkande i programskrivning och projektering. Att före investeringsbeslut skissa flera alternativ och beräkna hur dessa påverkar verksamhetens lönsamhet kan ge stora besparingseffekter.

Köptekniken

Det sätt på vilket en bygginvestering upphandlas påverkar lönsamheten i mycket hög grad. Trots detta är kunskapen om upphandlingsfrågor hos de ansvariga ofta dålig. Många anser sig själva som experter på upphandling, trots att de kanske genomför en upphandling så sällan som vartannat år. Genom att precisera förfrågningsunderlaget och genom att välja rätt entreprenadform och ersättningsform, kan stora ekonomiska vinster göras.

Det är svårt att bedöma skillnaden mellan konkurrensupphandling och annan upphandlingsform, men flera seriösa experter anser att skillnaden kan vara upp till 20%.

Om möjligt ännu viktigare än själva tekniken, är tidpunkten för upphandlingen. Den kan påverka investeringskostnaden med mer än 25%. De typer av verksamheter som är mest hyreskänsliga måste utnyttja den lägre kostnadsnivån under en lågkonjuktur, medan vissa kommersiella och industriella investeringar kräver att man bygger under högkonjunktur för att få lönsamhet.